ACQUISTO ALL'ASTA
Un modo alternativo e sicuro di comprare casa
In tempi di crisi economica si rimandano gli investimenti più rilevanti, spesso i più importanti per sé e per la propria famiglia: come, ad esempio, la casa.
Se i costi del mercato tradizionale diventano troppo onerosi, esistono modalità alternative che possono offrire condizioni anche più vantaggiose garantendo comunque le tutele necessarie.
Si può ricorrere ad esempio alle aste immobiliari, cui è dedicata questa Guida: una soluzione sicura, spesso conveniente, oggi ancora più accessibile e garantita con la possibilità di partecipare telematicamente.
1. L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.
Qualsiasi persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta.
Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente. Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito.
Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di pochi mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).
L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre consultabile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.
Sul punto, però, è bene evidenziare che con riguardo ad altri eventuali diritti o domande gravanti sul bene, come i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di contratti preliminari, le domande per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.), il giudice delle esecuzioni non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente.
2. Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili quali la perizia di stima, l'ordinanza di vendita, l'avviso di vendita, la pubblicità e l'asta.
La perizia
Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.
La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia:
- l’identificazione catastale;
- la planimetria;
- le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;
- vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità.
Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato).
La perizia solitamente è pubblicata in allegato all'annuncio della vendita forzosa, è, comunque, disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato.
La perizia costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita.
L'ordinanza di vendita
Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce:
- se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista;
- il prezzo base;
- i termini e le modalità del deposito della cauzione;
- la data ultima per la presentazione delle offerte;
- l’udienza per la gara tra gli offerenti;
- il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).
L’avviso di vendita
L’avviso di vendita, o d’asta, è un documento pubblico redatto dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice.
L’avviso contiene:
- l’indicazione del bene posto in vendita;
- la data, l’ora e il luogo dell’asta;
- il prezzo base;
- la misura del rilancio minimo;
- il termine di presentazione delle offerte;
- le modalità di vendita;
- il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.
La pubblicità
È dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di un immobile mediante:
- la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;
- la pubblicazione, almeno 45 giorni prima della data fissata per la presentazione delle offerte, sul Portale Vendite Pubbliche;
- una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazio-nale.
Alle forme di pubblicità obbligatorie se ne possono aggiungere alcune facoltative, quali la pubblicità radiofonica, televisiva, mediante volantinaggi, affissioni, o pubblicazioni specia-lizzate e gratuite.
La pubblicità riporterà le notizie contenute nell’avviso di vendita.
L’asta
L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso.
Le offerte devono essere presentate in busta chiusa entro il termine fissato dall’avviso di vendita.
Ogni offerta deve contenere un assegno circolare a titolo di cauzione (di norma pari al 10% del prezzo offerto).
Non sono ammessi rilanci pubblici immediati, se non nel caso in cui vi siano più offerte valide con lo stesso importo.
In alternativa alla presentazione cartacea dell'offerta è possibile presentare la domanda di partecipazione in via telematica seguendo le indicazioni fornite dai gestori delle vendite telematiche indicati dal giudice dell'esecuzione.
In presenza di un'unica offerta pari o superiore al prezzo base d'asta, l'offerente sarà dichiarato aggiudicatario dell'immobile oggetto di vendita.
Se l'offerta è inferiore al prezzo base d'asta, e comunque pari o superiore all'offerta minima (25% in meno del prezzo base d'asta), il giudice dell'esecuzione deciderà se aggiudicare o meno l'immobile in considerazione della possibilità che con un nuovo tentativo di vendita il bene possa essere venduto ad un prezzo superiore.
Nel caso di plurime offerte, invece, si apre una gara tra tutti gli offerenti ed il bene sarà aggiudicato al maggior offerente.
3. L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione già versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita.
I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari, in questo caso, nei termini di versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato.
All'esito del versamento del saldo prezzo il giudice dell'esecuzione emette il decreto di trasferimento dell'immobile aggiudicato.
Il decreto di trasferimento, come detto, è un atto del giudice delle esecuzioni che trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, esso contiene anche l’ingiunzione al debitore di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita nonché titolo esecutivo per il rilascio.
Il decreto di trasferimento riporta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscano ad obblighi assunti volontariamente dall’aggiudicatario.